不動産を【売却】する際のポイント

土地・建物・マンション等の不動産を【売却】する際のポイントをまとめました。

不動産会社に調査・査定を依頼

探偵（調査）

１．不動産会社に調査・査定を依頼

 

まず不動産会社に売却したい物件の査定を依頼します。

 

査定をするに辺り、不動産会社は行政（市役所など）・法務局に行き、売却物件の「成り立ち」を調査します。

 

土地の場合は「その土地に家を建てることができるのか？」「水道や下水はきているのか？」など。

 

建物の場合は「再建築が可能なのか？」「増築はできるのか？」など。

 

また現地調査も行い、物件の現状を把握します。

 

その上で周辺相場や行政の評価額、国税庁の路線価などを調べ、査定書を提出します。

 

ただしこの査定書はあくまでも不動産会社からの提案となる「参考資料」になります。

 

不動産会社はアドバイスし、最終的に売却価格・条件などを決定するのはお客様になる点にご注意ください。

 

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

契約書のイラスト（印鑑）

２．媒介契約について

 

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結し、売却条件を決めます。

 

売却価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

 

この媒介契約には以下の3種類があります。

 

（１）専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

 

（２）専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

 

（３）一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

 

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。

 

媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

 

●媒介報酬の上限

媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額が200万円以下の場合は5％、

200万円超400万円以下の場合は4％＋2万円、

400万円超の場合は3％＋6万円となっています（すべて消費税別途）。

 

 

販売活動

ポスティング

３．販売活動について

 

次に販売活動です。インターネットや不動産会社間情報(レインズ)、チラシのポスティングといった広告を行います。

 

広告を行うと見学を希望する人が出てきます。

 

空家の場合は鍵の扱いをどうするか、居住しながらの販売の場合は案内が入った際の対応・連絡方法などを事前に不動産会社と打ち合わせをしておきましょう。
 

また当社では現地販売の際、路上にカラーコーンを置いての案内標識や公共物に捨て看板を貼るなどの違法行為は行いません。

 

 

不動産売買契約のポイント

説明を受けるイラスト

４．売買契約について

 

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、重要事項説明書・不動産売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになります。

 

また買主様の多くが住宅ローンを利用します。売買契約後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これを「住宅ローン特約」といいます。

 

手付金などの預かり金がある場合は、買主様に返金する必要があります。

 

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

 

引渡時期については、買い換えや測量などが条件にある場合、要相談とし売買契約書に明記するようにしましょう。

 

 

決済・お引き渡し

５．物件の引き渡し

 

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

 

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。引渡し時に、固定資産税・都市計画税の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

 

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

 

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。

 

さらに、住宅ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。